logo-liggend-wit-donkerblauw-klein

Over hypotheken: blijven, oversluiten of aflossen?


huisHuiseigenaren kennen het probleem: de hypotheek! Een soort zwaard van Damocles dat je boven het hoofd zweeft, als je veel mensen gelooft, maar toch is dat natuurlijk helemaal niet zo. Zo lang je een paar jaar geleden geen aflossingsvrije hypotheek hebt betaald (waarbij je na 30 jaar ineens het hele bedrag mag ophoesten) wordt je hypotheek na de looptijd netjes ingelost voor je hypotheekverstrekker. Tot die tijd moet je alleen netjes op tijd betalen. Dat is bij iedere hypotheekverstrekker hetzelfde, daar hoef je niet voor rond te shoppen. Toch zijn er een paar verschillen tussen de ene geldschieter en de andere. Laten we eens een voorbeeld nemen met NIBC Direct.

Veranderende rentes

Zo’n 15 jaar geleden zaten we in een enorme crisis. De rentestanden daalden waar je bij stond – rentepercentages van 1 of 1,5 procent waren geen uitzondering. De periode daarvoor stond de stand een stuk hoger, rond de 10 tot 15 procent. Een enorm verschil. Als je in die periode een huis kocht, heb je echt geluk. Zeker als je die rente hebt vastgezet voor een langere tijd, want je hypotheekrente 20 jaar vastzetten kan in zo’n geval heel verstandig zijn. Heb je in die periode daarna een hypotheek afgesloten, dan zit je al snel tussen de 5 en 7 procent hypotheekrente. Knap irritant, want die rentepercentages zijn nu weer gedaald! Er zijn echter een paar manieren om toch goedkoper uit te zijn.

Hypotheek oversluiten

Je kunt namelijk afscheid nemen van jouw hypotheekverstrekker en overstappen naar een andere! Let wel: je huidige aanbieder is daar niet blij mee, iets dat ze al op voorhand in hun contract hebben opgenomen. Je moet namelijk een boete betalen! Die boete bestaat vaak uit de rente voor de resterende rentevaste periode. Heb je een rentepercentage afgesloten voor 20 jaar en moet je nog 10 jaar? Dan betaal je vaak die overgebleven rente in 10 jaar, minus een bepaalde inflatiecorrectie-factor. Toch kan dat een stuk voordeliger zijn, hoewel het hypotheekbedrag stijgt: betaalde je voor die resterende 10 jaar bijvoorbeeld 7 procent, voor diezelfde tien jaar betaal je nu nog 2,04% (op 14-08-2018 op de site van NIBC Direct). Rekensommetje? Vooruit.

Voorbeeld voor het oversluiten

Stel: je hebt een hypotheek van 200.000 euro, met nog 10 jaar te gaan onder het rentepercentage van 7%. Je betaalt dus 14.000 euro per jaar aan rente, omgerekend 1166 euro per maand. Bruto. Het betaalde rentebedrag mag je namelijk aftrekken van je inkomstenbelasting. Als je dat in één keer aflost, dan loopt de verstrekker geld mis: dat verschil wordt je aangerekend. Laten we dat percentage even afronden naar 2%. Voor de resterende renteperiode zou de hypotheekverstrekker dus 4.000 euro per jaar kunnen vragen. Dat scheelt ze toch 10.000 euro per jaar – en dat is de basis voor jouw boete.

Het boetebedrag wordt echter ‘contant gemaakt’. Er wordt een inflatiecorrectie per maand op toegepast. Kort houdt het in dat het te betalen boetebedrag iedere maand wat minder wordt. Een lastige formule, die we nu even buiten beschouwing laten. Onze berekening is dus extremer en erger dan de werkelijkheid.

Je zou dus een boete krijgen van 100.000 euro aan misgelopen rente door de bank. Maar reken je even mee? Je kunt dat bedrag meenemen in je hypotheek. Die wordt dan 300.000 euro (en ja: houd rekening met oversluitkosten, de rekening van de notaris en advieskosten van de bank), maar wél met een rentepercentage van 2%! Per jaar betaal je dan niet meer 14.000 euro aan rente, maar slechts 6.000 euro. Dat is 500 euro per maand! Misschien dat je daar het eerste jaar hoge kosten aan hebt, in de jaren daarna haal je dat er makkelijk uit.

Aflossen

Dan is er nog de mogelijkheid om je hypotheek af te lossen. Ook een valide optie om je maandlasten te verlagen. Zeker als je flink wat spaargeld hebt. Daar krijg je op de bank namelijk nog geen procent rente voor, terwijl je er op de belastingaangifte 1,2% rente over betaalt! Houd er wel rekening mee dat je het ingelegde bedrag uitsmeert over de resterende looptijd. Meestal mag je 10 procent boetevrij aflossen, hoewel er uitzonderingen zijn. Bij NIBC Direct mag je bijvoorbeeld 15% boetevrij aflossen per jaar. Heb je een hypotheek van 200.000 euro tegen een rentetarief van 7%, dan mag je daar 30.000 euro op aflossen. Je betaalt dan per jaar niet meer 14.000 euro aan rente, maar 11.500. In de resterende tien jaar heb je jouw inlegbedrag dus weer terug (en misschien moet je nog tien jaar daarna…). Let wel: deze bedragen zijn netto. Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Dan is het een no-brainer. Aflossen geblazen! Heb je een spaarhypotheek? Dan spaar je ook geld in je hypotheek. De rente die je daar op ontvangt heb je ook afgesproken tijdens het afsluiten van je hypotheek en ligt dus hoger dan bij een normale bank. Het kan dan interessant zijn om af te lossen, maar je kunt ook denken aan het verbeteren van je huis, om op andere aspecten kosten te besparen.

Geschreven door Dennis van Houts

Dennis, hoofdredacteur van CooleSuggesties.nl. Getrouwd, vader van twee zoons. Beetje nerdy, houdt van lekker eten en films kijken. Verslindt boeken bij het leven.